深圳向西跃升！再建20平方公里“摩天大楼”！365平方公里整街都要上近日，深圳梦发布《深圳政府印发，10+1区军令状下达！连续5年，深圳“再造一个新深圳”！》文章，再度引发企业界对“工业上楼”的高度关注！
实际上，从2022年11月16日，深圳“工业上楼”计划推出后，据媒体报道：短短一个多月时间，就有300多家企业提出超过500万平方米的厂房需求，充分彰显了深圳工业发展后劲。
深圳“工业上楼”计划每年建设不少于2000万平方米（20平方公里）“工业上楼”空间，这带来的想象空间将有多大？与深圳知名工业园区蛇口工业区（10.85平方公里）面积相比，20平方公里相当于每年再建2个“蛇口工业区”。连续实施5年，将再建10个“蛇口工业区”，且租金不超过35元/月/平方米，5年1亿平方米优质厂房的体量相当于再造一个新深圳！
笔者认为，这不是腾笼换鸟，是就地升级，更是筑巢引凤。特别是在“工业立市、制造强市”背景下，在“20+8”产业引导下，是城市工业实力的又一次筑基，更是一次能级跃升！
当下，在各区推动“工业上楼”如火如荼建设之际，笔者带你追本溯源，向西去探索深圳“工业上楼”的未来，你会发现，史上最大规模企业加速“向上”发展！
深圳市形成了以宝安区为中心的粤港澳大湾区“空间潜力”最强片区。图为宝安区通过“整区规划”进行土地整备后形成的“一带两心四片”空间布局。
这里不仅诞生了深圳“工业上楼”的鼻祖，还有全市首个平方公里级“工业上楼”试点园区，以及2023年首个“工业上楼”新开工项目。
更有丰富的企业资源池：宝安2022年成为“深圳商事主体第一区”，达91.51万户。宝安拥有国高企业数量超7000家，连续6年全国区县级第一；平均每平方公里有18家高新技术企业，密度是深圳平均水平的1.6倍，是粤港澳大湾区平均水平的15倍。在深圳市重点发展的“20+8”战略性新兴产业集群和未来产业集群中，分布着宝安90%的国高企业。此外，宝安区拥有国家级专精特新“小巨人”企业135家、国家级孵化器17个、制造业单项冠军企业一年新增5家，均为全市第一。深圳共有4826家企业通过公示，正式入选2022年深圳市专精特新中小企业，宝安区以1260家上榜企业位列全市第一，数量在全市占比超四分之一，宝安亦连续两年成为市专精特新企业数量最多的区。
2021年7月27日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知》，总结梳理了深圳经济特区已复制推广的创新举措和经验做法。其中，在第十条——划定“区块线”，保障工业发展空间的内容中，就明确提出要推广“工业上楼”模式。
深圳也在全国率先出台了针对“工业上楼”的详细工作指引，2019年发布的《深圳市宝安区工业上楼工作指引（试行）》，是一份内容包含产业布局、建筑标准、设计要点、消防管理等要求的实施落地性操作文件手册。
早在2012年，深圳就已经在全国率先探索“工业上楼”的模式。2012年深圳开始投资打造全至科技创新园，该园区按照“厂房+写字楼”的复合标准建设了23层的科创大厦，定位研发、办公、生产一体化，工业空间大幅拓展。
据悉，全至科技创新园项目位于深圳市制造业强区宝安区，是宝安区重点打造的高端制造载体，被誉为是深圳“工业上楼”的鼻祖。该园区能够满足企业生产、研发、办公、检测和展销的一站式需求。
据中国新闻周刊报道：宝安区的科创大厦是深圳首栋“摩天工厂”，23层的楼宇里分布着100多家高端制造企业，工人在楼上操纵机器搞生产，楼下成为产业工人们休闲使用的图书馆、咖啡厅等各种公共文化空间。
深圳市全至产业新城运营有限公司总经理曾楚恒介绍，科创大厦原本是只有5万平方米空间的产业园，通过向上生长，拓展到了15.5万平方米，已经驻满，还有“专精特新”企业在排队等候“上楼”。
居住配套公寓：全至科技创新园人才公寓共有2栋，以40-60m²单间为主，70-80m²套间为辅，精装交房。
商业配套：园区内配套商业包含员工餐厅、咖啡厅、便利店等业态，业态配套较为全面丰富，目前服务客群以入园企业的员工为主。
据新华社报道：大族激光智造中心，龙头企业高品质“工业上楼”园区。宝安大族激光智造中心建有4栋生产厂房，层数7层，配有较为齐全的公寓、食堂、运动场地等配套设施。利用厂房楼顶建设850m环形塑胶跑道、2个标准篮球场、2个网球场。还配有约800套宿舍、近900㎡健身房、2个羽毛球场、200㎡桌球室及乒乓球室、超6000㎡超级员工食堂、超1000㎡社区健康服务中心。员工可以通过连桥直接到达生产车间、办公区、宿舍、空中花园。厂区二栋负一层相连在建的12号地铁永和站B出口。
“早上我和室友会到厂区楼顶跑跑步，这样工作更有精神。下班后，我们还会和其他产线的员工打篮球比赛和羽毛球比赛，通过各类爱好结识朋友、锻炼身体。”大族激光车间员工李某说。
深圳2023年政府工作报告在总结过去一年工作时提到，宝安新桥东先进制造产业园等一批项目开工。
作为全市首个平方公里级“工业上楼”试点园区，项目瞄准“3个500”的目标，未来将打造为全球标杆产业园。
与此同时，笔者注意到，宝安2022年整备产业用地1.6平方公里、约占全市35%，到2025年，预计整备产业用地7平方公里，大力实施“工业上楼”行动，预计新增产业空间2000万平米（约20平方公里）。这个面积相当于深圳一年的“工业上楼”空间。
深圳市宝安区工业和信息化局于2023年1月发布《关于征集宝安区首批“工业上楼”项目用房需求的通知》透露：宝安区首批“工业上楼”试点项目共有9个，包括西乡街道宝安客运中心试点项目、航城街道航港生态城试点项目、福海街道嘉华地块试点项目、新桥街道新桥东重点城市更新单元试点项目、新桥街道上南工业区试点项目、燕罗街道智能网联汽车产业园试点项目、燕罗街道罗田社区13-02-01地块试点项目、石岩街道总部经济园区试点项目、石岩街道罗租片区试点项目等。首批试点项目分布范围广、覆盖产业门类多、提供产业空间量大，预计可提供超过500万平方米的“工业上楼”生产空间。
其提到的优惠标准显示：企业入驻各试点项目后，单个租期不低于5年，租金价格原则上不高于每月每平方米35元（根据具体项目价格确定），首个5年租期内租金不设递增，同时履行产业承诺条件的后续可按优惠价出售。
入驻条件是：入驻企业所属行业应符合《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》划设的鼓励发展类、允许发展类产业，符合“20+8”产业集群的“500强”企业、上市企业、拟上市企业、专精特新企业、对解决“卡脖子”关键技术或进口替代意义重大的企业等可优先入驻。
2023年，备受关注的新桥东先进制造产业园半岛BOB官方网站，是宝安区与深投控联手打造深圳第一大工业上楼试点园区。双方合资成立的宝实集团，瞄准500亿元投资、500万平方米优质产业空间、实现500亿元GDP的“3个500”目标，着力将新桥东打造为全球标杆产业园。
近日，CCTV-2财经频道《正点财经》栏目对新桥东先进制造产业园项目进行报道，集团副总经理杨伟贤接受采访，进一步推介新桥东项目。
在广东深圳，为进一步破解用地难、用地贵等难题，垂直工厂的升级版——“垂直园区”也在井然有序地建设中。其中位于宝安区新桥东先进制造产业园一期A总建筑面积达20万㎡，预计明年三月投入运营。
作为深圳市首个“工业上楼”平方公里级试点项目，新桥东先进制造产业园总建筑面积达到500万㎡，将规划建造以工业母机、激光与增材制造、智能机器人、精密仪器设备四个产业集群为主，是集生产、研发、办公、居住、饮食、文体娱乐等多功能一体的“三生融合”“三创结合”先进制造业园区。
深宝实集团副总经理杨伟贤在接受采访时向记者表示：“上下游企业在新桥东先进制造产业园高度集聚，可有效解决企业在做上下游产业链以及市场调研的‘跑腿’难题；现在楼上楼下的企业做一个沙龙、做一个交流，就能把这些问题都了解清楚，真正做到上下楼就是‘上下游’。”
目前，深圳正全力推进“20+8”重点产业集群、先进制造业中心建设。根据2022年11月推出的工业上楼计划，深圳将连续五年建设2000万㎡优质、经济的定制化厂房空间，打造新一代创新型制造业园区。
作为深圳首个平方公里级“工改工”城市更新项目、工业上楼试点园区——新桥东先进制造产业园，是如何打造“工业上楼”标杆园区的？
新桥东项目创新设计了立体工厂和产研综合体两种新型“工业上楼”建筑，打造楼层高、大荷载的高品质厂房，配备智能化的运营管理系统，提升人流、物流的运行效率，让“工业上楼”上得更高、上得更优。
新桥东项目产业规划紧扣深圳“20+8”战略性新兴产业集群发展重点，以下一代智能终端产品为产业生态牵引，围绕工业母机、激光与增材制造、精密仪器设备、智能机器人四大主导产业，面向全球配置资源要素。
新桥东项目在空间安排、功能布局、体制机制设计上打破传统，规划了与人才导入相匹配的居住、商业、教育和文体等空间，并通过空中廊道将研发和厂房的裙房屋顶与“两山四湖”相连接，呈现生产和物流交通在地面、创新和研发交流在屋顶花园的全新场景。
新桥东项目规划有地铁18号线新桥东站，园区配建了产业宿舍、人才房、商务公寓、商品房等居住产品，打造街区、社区、集中商业及酒店等多层次商业设施，配有幼儿园、小学、初中、高中等丰富的教育资源，集生产、研发、办公、居住、饮食、文体娱乐等多功能于一体。
新桥东项目在市、区两级政府大力扶持下，租金均价不超过35元/月/平方米，同时在入园落户、制造上楼、创新研发、产业集聚、平台建设、人才引育等方面整合形成专项政策，全方位降低企业运营成本，全面营造可持续发展生态环境。
新桥东项目构建完善的公共服务体系，能够为企业提供商务交流、园区会务、幼托教育等商务及生活服务，科技成果展示、技术成果交易、中试平台等产业服务，规划设计、品牌推广、数字化档案服务等企业管理服务以及知识产权、政策申报等政务服务，多面助力企业发展。
高品质空间就是生产空间高标准、生态空间高颜值、生活空间高便利。与传统厂区不同，“工业上楼”园区符合先进产业、高端人才对高品质的空间需求。
“深圳推动‘工业上楼’，不仅要打造‘垂直工厂’，更要打造产城融合的高品质明星产品，实现生产、生活、生态‘三生融合’，创新、创业、创投‘三创结合’。”深圳市委、副市长黄敏表示。
“三生融合”，就是要统筹生产、生活、生态三大布局，实现职住平衡、生产空间高质、生活空间便利、生态环境优美。“三创结合”，就是以高端制造为核心，打造创新城区，吸引社会资本关注和创投加盟，激发年轻人创新创业活力和草根梦想，提升科技研发和应用水平。
新桥东，全球“三生”“三创”标杆园区。建设中的宝安新桥东“工业上楼”项目是“三生融合”“三创结合”高品质园区的典型代表。
项目规划研究占地面积多达2.3平方公里，其中开发建设用地0.75平方公里，计容面积约423万平方米，容积率5.65。项目彻底改变建筑质量差、配套不足、产出率低的面貌，拆迁前容积率仅为1.22。建成后可提供约255万平方米高品质产业空间，其中高标准厂房面积159万平方米。目前有初步入驻意向的企业有80余家，其中规上国高企业73家。
项目实施开放式设计，各个楼栋一层完全打通，增加更多绿化，在空中通过廊道将研发和厂房的裙房屋顶与“两山四湖”相连接，布局教育、医疗、运动、商区等生活配套，实现生产、生活、生态融合。项目规划适量创新创业空间，构建“上研下产”模式的产研综合体，未来高度整合小巨人、龙头等关联企业，引入人才、资本、服务机构等创新要素，推动创新、创业、创投一体化。
3月6日，2023年深圳首个“工业上楼”新开工项目——燕罗智能网联汽车产业园在位湾区芯城开工建设。项目建成后将提供优质产业空间36万平方米，投产后将贡献产值超100亿元，与坪山汽车城形成“东西协同、错位发展、交相辉映”的发展格局。同日，9家智能网联汽车行业企业和公共机构签约入驻。
为从起点上就高标准建设湾区芯城，宝安区提出，以燕罗街道为试点，探索实施全省首个“整街统筹”土地整备，以全域统筹拓展集中连片产业空间，实现空间格局和产业布局双优化。这相当于要将整个燕罗街道“拆除重建”。
燕罗位于两市（深圳、东莞）三区（宝安、光明、东莞长安）交界处和广深科技创新走廊的重要节点，地处深圳最北端，西侧和东莞滨海湾新区接壤，北侧顶着华为松山湖总部，是环珠江口100公里“黄金内湾”核心职能外溢的第一圈层，也是穗莞入深的重要通道。燕罗街道也是深圳最年轻的街道之一。2016年12月26日，宝安区落实基层体制改革，所辖街道由6个变为10个，燕罗街道正是新设的4个街道之一。
与宝安的几个中心街道相比，一直以来，燕罗的存在感稍显薄弱。辖区唯一一个地铁站松岗公园，还是以南边的松岗街道命名。在燕罗工作的人时常自我打趣：“大型连锁快餐店在这里都算高端饮食。”
燕罗“一半山水一半城”，36.5平方公里的土地中，山水绿地覆盖率达55%。同时，由于地理位置相对偏远，燕罗未大规模兴建大型的生产用房。辖区建设用地中，连片工业区平均容积率仅0.84，整体开发强度较低，具备较好的存量开发条件。
当深圳、宝安在连续多年高速发展，产业用地逼近上限、亟需拓展更大产业空间的时候，这块“地”被宝安、深圳圈中，变局开始发生。
2021年9月30日，宝安区在燕罗首次启动“国土空间提质增效百日攻坚行动”，正式开启“以高质量空间保障高质量发展”的步伐。
在此之后，燕罗焕然一新，声名鹊起——2022年1月，宝安区委制定“422133”工作框架，将燕罗国际智能制造生态城确定为宝安四大制造业片区“基本盘”之一。
尽管整体开发强度低，但经过几十年的发展，燕罗不少地块被老厂房占据、没有成体系规划仍是不可忽视的现实。只有腾挪出一批规模化、连片的优质产业空间，才能承载重大项目落地，帮助宝安乃至深圳逐鹿湾区。
为从起点上就高标准建设湾区芯城，宝安区提出，以燕罗街道为试点，探索实施全省首个“整街统筹”土地整备，以全域统筹拓展集中连片产业空间，实现空间格局和产业布局双优化。
根据土地整备方案，宝安区将按照总体规划、分步进行的原则，推动燕罗街道36.5平方公里整街统筹，有序整备9.36平方公里的建设用地，形成12.2平方公里的连片规模性产业用地，其中政府掌握连片产业用地8.1平方公里，未来可用于承载发展战略性、大规模、高能级的超大型项目，服务深圳市“高标准开发建设大型产业集聚区，高水平引进大项目、培育大产业”的要求。
“整备任务来得很急，我们几乎是全员上阵，全民支持。”文太光是燕罗街道山门社区，也是本地居民。他回忆，2021年10月，社区接到通知，有个大项目要落在山门。12月，社区的三家股份公司召开股东大会，以至少98%的绝对多数通过决议。次年1月末，街道和社区携手，整备任务顺利完成。
2021年底，山门土地整备项目仅用时46天，完成17万平方米土地的谈赔签约和清拆入库工作，刷新土地整备“深圳速度”，保障了华润微电子、鹏鼎控股、长盈精密等重点产业项目如期落地，“整街统筹”项目成效初显。
规划显示，燕罗有8.1平方公里为政府收储产业用地，将为华润微电子、长盈精密、景旺电子等龙头企业提供生产空间保障。根据深圳“20+8”战新产业集群规划，宝安将在燕罗片区大力引入半导体与集成电路行业。
半导体及集成电路产业是广东“制造业当家”的重中之重。《广东省制造业高质量发展“十四五”规划》明确，到2025年半导体及集成电路产业营业收入突破4000亿元，以广州、深圳、珠海为核心，打造涵盖设计、制造、 封测等环节的半导体及集成电路全产业链，加快广东打造我国集成电路第三极。
为了让燕罗片区“芯标签”更闪亮，更有时代感和产业特色，经过公开征名，2023年初，燕罗国际制造城正式更名为“湾区芯城”，一座“面向世界、引领未来、全国示范”的湾区未来之城已初露峥嵘。
2023年的春天，高质量发展成为南粤大地最响亮的名词。这股“春风”也拂到了湾区芯城，催生了“芯速度”。
3月6日，今年深圳首个“工业上楼”新开工项目——燕罗智能网联汽车产业园在位湾区芯城开工建设。项目建成后将提供优质产业空间36万平方米，投产后将贡献产值超100亿元，与坪山汽车城形成“东西协同、错位发展、交相辉映”的发展格局。同日，9家智能网联汽车行业企业和公共机构签约入驻。
燕罗麒麟山下的工地，一片忙碌。这是华润微电子深圳12英寸集成电路生产线一期工程的建筑现场，华润微项目于2022年10月29日开工，占地15万平方米，面积等于21个标准足球场，每年可生产48万片芯片，广泛应用于汽车电子、新能源、工业控制、消费电子等领域，满足大湾区经济高速发展对半导体产品的巨大市场需求。
不远处，三诺智慧声谷产业基地、长盈精密5G产品及机器人智能制造产业园、景旺电子宝安区半导体封装基板及高端高密度印制电路智能制造基地、礼鼎高端集成电路载板生产基地等项目也在加快建设。
与湾区芯城产业布局相呼应，近日，宝安区相继发布《培育发展智能网联汽车产业集群实施方案》和《培育发展半导体与集成电路产业集群实施方案（2023—2025年）》，提出力争到2025年，宝安智能网联汽车产业集群产值规模突破700亿元；半导体与集成电路产业集群实现产值突破1200亿元，构筑具有全球影响力的车规级、人工智能、穿戴芯片产业创新集聚高地，这个目标占到了深圳2025年半导体与集成电路产业集群发展目标的一半。
快速导入核心产业的同时，燕川九年一贯制学校、湾区芯城人民医院、燕罗文体中心、文化广场等一批民生、生态、文化、交通建设项目也将同步在湾区芯城落地，让这里更加宜业宜居。
深圳推进“工业上楼”建设以来，社会各种讨论，包括质疑声不断，但令人欣慰的是，深圳崇尚“空谈误国、实干兴邦”，问题肯定有，但会在干中解决，在发展中解决。正是在“实干兴邦”精神指引下，国内第一个“工业上楼”案例在宝安诞生，“工业上楼”模式可以走向全国。建议想要上楼的企业可以参观深圳首栋“摩天工厂”科创大厦，以及大族激光智造中心，包括宝安首批10个 “工业上楼”项目。
据悉，截至目前，宝安区已有37个社会投资项目实践“工业上楼”，其中新桥东片区重点城市更新单元(一期)、艾美特工业区、衙边工业区等20个“改工类”城市更新项目已实施“工业上楼”，可提供厂房空间214.9万平方米。
作为深圳拥有国高企业数量最多、专精特新中小企业最密集的区，我们有理由相信，西部将引领深圳史上最大规模的企业加速“向上”发展！
从地面厂房到“工业上楼”，不是简单的“上楼”，而是对产业布局、建筑标准、设计要点、消防管理等从二维到三维的维度的提升，更是在“20+8”指引下的工业能级的跃升！
也有人称，“工业上楼”租金不超过35元/月/平方米，相当于是制造业的“保障房”，是留住制造业的重要举措，评价可谓是比较形象。深圳梦认为，这也是一场新的城市，比如，深圳市首个“工业上楼”平方公里级试点的新桥东先进制造产业园是集生产、研发、办公、居住、饮食、文体娱乐等多功能一体的“三生融合”“三创结合”先进制造业园区（“生产、生活、生态‘三生融合’，创新、创业、创投‘三创结合’）。
宝安提出要做强宝中+西部两大中心区“主引擎”。随着深圳西部坚定地推进“工业上楼”，我们将惊喜地看到，宝安中心之后，西部城市新中心也必将创造一个新城市奇迹！
燕罗街道智能网联汽车产业园试点项目：项目位于宝安区燕罗街道，广田路东侧，象山大道西侧。用地面积约8.86万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约36.7万平方米，其中厂房面积约26万平方米。
福海街道嘉华地块试点项目：项目位于宝安区福海街道，和平同裕路南侧，同福路西侧。用地面积约1.05万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约4.19万平方米，其中厂房面积约3.99万平方米。
燕罗街道罗田社区13-02-01地块试点项目：项目位于宝安区燕罗街道，广田路东侧，象山大道西侧，木头塘路北侧。用地面积约6.7万平方米，用地功能为普通工业用地（M1），规划总建筑面积约33.5平方米，其中厂房面积约28.5万平方米。
西乡街道宝安客运中心试点项目：项目位于宝安区西乡街道，前进二路西侧，西乡大道北侧，木头塘路北侧。开发建设用地面积约3万平方米，法定图则功能为长途客运站用地，拟规划调整为普通工业用地（M1）+新型产业用地（M0）+交通场站用地（S4），规划容积约20.9万平方米，其中研发用房面积约5.23万平方米，厂房面积约10.47万平方米。
新桥街道新桥东重点城市更新单元试点项目：项目位于于宝安区新桥街道广深高速以东、庄村路以南、规划甘霖路以西、屋山水库以北区域。开发建设用地面积74.95万平方米，主导用功能为普通工业用地(M1) 、新型产业用地 (M0) ；规划建筑423万平方米，其中厂房158.9万平方米，无污染厂房约24.9万平方米，产业研发用房约67万平方米（含创新型产业用房10万平方米）。
石岩街道总部经济园区试点项目：项目位于石岩街道松白路与洲石路交汇处。开发建设用地面积约9.3万平方米，用地功能主要为普通工业用地（M1），规划建筑面积约47.9万平方米，其中厂房面积约28.95万平方米。
航城街道航港生态城试点项目：项目位于宝安区航城街道107国道和京港澳高速之间，南至机场南路、北至翠湖及锦绣花园。开发建设用地面积约28.3万平方米，其中工业用地面积约19.4万平方米，规划建筑面积约153.7万平方米，厂房面积约105.4平方米。
新桥街道上南工业区试点项目：项目位于新桥街道广深公路与新沙路交汇处的东南侧。开发建设用地面积约16.7万平方米，其中工业用地面积约11.7万平方米，用地功能主要为普通工业用地（M1），规划建筑面积约85.99万平方米，其中厂房面积约54.49万平方米。
石岩街道罗租片区试点项目：项目位于石岩街道松白路和洲石路交汇处。开发建设用地面积约45.53万平方米，其中工业用地约29.84万平方米，用地功能为普通工业用地（M1）、居住等功能。规划容积为252.02万平方米，其中厂房约149.21万平方米。